Die Grunderwerbsteuer als Erbschaftssteuer light

Mit Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuer im Jahr 2008 sind sowohl Grundstückserwerbe von Todes wegen, als auch durch Schenkung unter Lebenden grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig (GrESt) gemacht worden. Die umfangreichen Befreiungsbestimmungen des vorher geltenden Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes wurden in das Grunderwerbsteuergesetz übernommen. Bis dorthin war nur der entgeltliche Erwerb erfasst. Somit ist aus der GrESt für den unentgeltlichen Teilbereich eine Art Schenkungs- und Erbschaftssteuer gemacht worden.

Prinzipiell erfasst die GrESt sowohl den entgeltlichen als auch unentgeltlichen Erwerb von inländischen Grundstücken. Für den entgeltlichen Erwerb beträgt die Höhe der Steuer 3,5% der Bemessungsgrundlage, welche sich in der Regel auf den Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) bezieht. Mindestbemessungsgrundlage ist aber immer der sogenannte „Grundstückswert“, also der wahre Verkehrswert.

Zur Ermittlung dieses Grundstückswerts sieht das Gesetz drei Möglichkeiten vor: Das pauschale Sachwertermittlungsverfahren, die Ermittlung anhand des Immobilienpreisspiegels der Statistik Austria oder einen Nachweis durch ein Immobiliensachverständigengutachten.

In der Praxis ist die Ermittlung des „Grundstückswerts“ eine Wissenschaft für sich. Für eine Ersteinschätzung hilft der Grunderwerbssteuer-Rechner auf der Internetseite des BMF oder ein Blick in den Immobilienpreisspiegel.

Für unentgeltliche Erwerbe gilt ein begünstigter stufenweiser Steuersatz: Für die ersten 250.000 € 0,5%, für die nächsten 150.000 €, 2,0% und für die Beträge ab 400.000 € 3,5% des Grundstückswerts. Unter Familienangehörigen gilt eine Grundstücksübertragung immer als unentgeltlich, auch wenn etwa ein Kauf vorliegt. Damit wollte der Gesetzgeber Umgehungsgeschäfte vermeiden. Darüber hinaus kommt unter Familienangehörigen immer der begünstigte stufenweise Steuersatz zur Anwendung.

Die Steuerschuld entsteht bereits mit dem Verpflichtungsgeschäft, wie Kauf, Schenkung oder Erbschaftseinantwortung und nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Zahlungspflichtig und daher Steuerschuldner ist bei Erbschaft und Schenkungen auf den Todesfall der Erwerber. Ansonsten sind beide Vertragspartner gemeinsam verpflichtet. In der Praxis wird zumeist vertraglich festgehalten, wer die Grunderwerbsteuer zu tragen hat. Das Finanzamt schreibt die Grunderwerbsteuer dann dem im Kaufvertrag Benannten vor. Beauftragte Notare oder Rechtsanwälte können die Grunderwerbsteuer innerhalb der Erklärungsfrist selbst berechnen und für den Steuerpflichtigen an das Finanzamt abführen.

Als wichtigster Fall für eine Befreiung von der GrESt gilt die Schenkungen durch den Ehepartner zum Zweck der gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung einer Wohnung oder eines Hauses. Die maximale Nutzfläche darf 150 m² nicht übersteigen. Ist die Wohnstätte größer, unterliegt nur der über 150 m² Wohnnutzfläche hinausgehende Teil der Besteuerung. Eine analoge Regelung gilt, wenn einer der Ehepartner stirbt und eine Übertragung von Todes wegen erfolgt.

Was gilt nun, wenn die Wiener Ärztin Dr. Annabella Klug ihrer Tochter Franziska, die lieber in Graz studieren möchte, dort eine Wohnung kaufen und diese als Vorgriff auf das Erbe gleich schenken möchte? Prinzipiell wären beim Kauf der Wohnung durch Frau Dr. Klug 3,5% des Preises an GrESt fällig. Das Weiterverschenken der Immobilie an ihre Tochter würde dann ein zweites Mal die GrESt auslösen – diesmal aber da unter Familienangehörigen nach dem begünstigten stufenweisen Steuersatz. Berechnungsgrundlage wäre der Grundstückswert, der nicht unbedingt mit dem davor bezahlten Kaufpreis übereinstimmen muss. Die Familie Klug könnte sich aber das zweite Mal GrESt ersparen, indem die Mutter ihrer Tochter das Geld schenkt, wofür nur eine steuerfreie Schenkungsmeldung ans Finanzamt nötig wäre. Für den Erwerb der Wohnung durch Franziska selbst wären dann die 3,5% des Kaufpreises fällig.

Autor

Dr. Felix Müller
felix.mueller@bdo.at

Jonasch-Platzer Wirtschaftsprüfungs-
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